工业用地生态链暗变 灰色市场腐蚀新制度
工业用地生态链暗变 灰色市场腐蚀新制度
2006年9月，国务院下发《关于加强土地调控的通知》，明确规定自今年起工业用地必须通过“招拍挂”方式出让；年底，国土资源部又下发《全国工业用地出让最低价标准》，新增建设用地有偿使用出让费标准也相应提高了一倍。
中央政府的每一招都指向工业用地的无序出让与流转，使其不再给压力重重的房地产市场“添乱”。不过大量经验表明，新制度推行后很快就会引发“灰色”市场操作来缓和这种刚性的冲击。
细心观察此中种种变化，不无启发和裨益。
链条一 一个工厂老板的心事
再过几天就是郭明雄的生日了，47岁的他现在最大的生日愿望，就是为自己的印刷厂觅得一处新的地皮。
苦心经营了十余年后，老郭在广州天河区东圃镇的厂房租约即将到期，商量续约时业主一下子把租金翻了一倍——“在这个压缩成本已经到了要计算卫生卷纸用量的年代”(老郭语)，租金翻一倍几乎等于宣布工厂倒闭。
但满怀心事的郭明雄看上去还不至于十分沮丧，因为今年起广州的工业用地全面实行招拍挂出让了。“按规定价高者得，起码运作更透明，规则也更简单。”有了一定资金实力不愿再“寄人篱下”的他，看到了建一座名副其实是自己所有的厂房的希望。
5月21日，广州经济技术开发区(以下简称广州开发区)公开出让总占地近60万平方米的工业及金融用地，并严格限定物业建成后租售对象和进驻公司的标准。尽管门槛提高，这批土地绝大部分还是成功拍出了。
建厂心切的郭明雄，本来想过在这次拍卖中试一试，等他看到上述地块拍卖公告条款时，心里凉了半截。该公告限定，出让地块只能用于生物饲料、锂离子电池、平面显示器配件及软件等行业的厂房及附属设施，老郭的印刷厂根本没资格参与。
即使老郭能跻身拍卖场中，面对激烈的出价竞争，恐怕他也很难如愿以偿。据DTZ戴德梁行统计显示，今年一季度广州工业用地一手买卖成交均价环比上升100%，广州开发区内工业用地租金水平则为全市最高，达每平方米每月15~38元，主要规划为“物流产业群”的花都区工业用地租金，最高也攀升至每平方米每月30元。
“土地毕竟是有限的，当地区经济发展到一定水平时，‘腾笼换鸟’就非常有必要了。”广州开发区管委会一位负责人向记者表示。所谓“腾笼换鸟”，在他看来就是以较高的地价为门槛，提升区内企业产业素质的市场调节手段。
广州开发区为此定下“招商选资”三大硬指标：投资密度必须达到每平方米300美元；投资规模(按注册资本计)达到500万美元以上才可单独供地；建筑密度不低于35%，多层厂房容积率达到2。用这个指标来衡量，不要说郭明雄的印刷厂，比他们规模和实力更大的企业，都只能望开发区之门而兴叹了。
其实老郭从行家那儿也听说过，这半年来，广州的白云、花都等工厂密集区域地价飞涨，几乎是每周都不一样。所以，尽管政府已宣布，接下来的6~7月份，广州还将有大批量工业用地公开推出市场，他还是不得不做两手准备，到村镇集体用地中找合适的目标。
然而让老郭操心的是，这些村镇集体用地出让手续上通常并不完备，一般会用土地租借的形式，且随意撕毁合同要求加价的情况屡见不鲜，加上国家正加大相关的调控力度，“买地”企业不得不花费大量精力善后。
“有个同行在白云区买下一块村镇地，后来这个村换了个村长，几乎隔三五天就有村民上门要钱，不给就撒泼，企业经营严重受影响，老板只有哑巴吃黄连。”提起此类案例，老郭不免担忧。
